Registro de imóvel e Usucapião

A usucapião é modalidade de aquisição da propriedade. Quando se fala em usucapião muitas pessoas pensam em reforma agrária e movimentos sociais. Acontece que se trata de um caminho legal viável para regularizar situações de posse prolongada, sem possibilidade de registro em cartório de registro de imóveis. Pode acontecer de o comprador não ter o registro, embora tenha documentos e seja o proprietário.

Devido ao falecimento do vendedor, perda da escritura de compra e venda, loteamento irregular, não é possível registrar a escritura e, de acordo com a máxima popular e com a lei “quem não registra não é dono”.

O Código Civil, no artigo 1.245 assim dispõe: “Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis. §1º Enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel”.

A falta de registro traz complicação no momento de vender o imóvel, pois não gera confiança ao novo comprador, desvaloriza o imóvel, sem falar no risco de constrição do bem em processo judicial (pois a propriedade está em nome de terceiro) e na confusão para ser feito inventário. Dessa forma, orienta-se que a documentação esteja regular.

Há várias modalidades de usucapião de bem imóvel, dentre elas citam-se três, sendo necessário cumprir os requisitos legais para propor ação:

1) Usucapião extraordinária – artigo 1.238, Código Civil

- Posse mansa, pacífica, contínua, pública por 15 anos ou mais;

- O tempo de posse é reduzido para 10 anos se for utilizado para moradia ou para produção.

2) Usucapião ordinária – artigo 1.242, Código Civil

- Posse mansa, pacífica, contínua, pública por 10 anos ou mais;

- Ter em mãos documento de compra que não habilita o registro;

- Se realizados investimentos de interesse social e econômico, o tempo de posse é reduzido para 5 anos.

3) Usucapião constitucional – artigos 183 da Constituição Federal e 1.240 do Código Civil.

- Posse mansa, pacífica, contínua, pública por 5 anos ou mais;

- Imóvel urbano com até 250m² utilizado para fins de moradia;

- Não possuir outro imóvel.

- O tempo de posse é reduzido para 2 anos no caso de propriedade dividida com ex-cônjuge ou ex-companheiro que abandonou o lar – art. 1.240-A, Código Civil.

Observações:

1. Para demandar a ação de usucapião, é preciso contratar advogado e também agrimensor ou engenheiro que faça memorial descritivo e levantamento planimétrico. Além disso, reunir provas que demonstrem o preenchimento dos requisitos acima.

2. O imóvel não pode ser de propriedade do Município, Estado ou União (artigo 183, parágrafo 3º da Constituição Federal).

3. É possível somar o tempo de posse a dos antecessores, nos termos do artigo 1.243, CC.

4. Seguindo a tendência de desjudicialização, é possível realizar o procedimento via cartório.